賃貸の退去費用、壁紙やクリーニングは誰が払う？請求書の確認ポイント

普通に暮らして古くなった部分まで、新品に戻す負担はない

原状回復は、入居前の新品の状態に戻すことではありません。通常の使い方で生じた傷みや年月による変化は、原則として貸主側の負担です。一方、自分の不注意や通常とは異なる使い方による傷・汚れには、借主側の負担が生じます。

実際の相談では、入居前からあった床の傷や、契約書の記載と異なるエアコン清掃代を請求された例があります。これは「退去費用は全て不当」という話ではなく、請求された原因と入居時の記録を突き合わせる必要があるということです。

壁紙は、傷がある場所と張り替える面積を確かめる

壁の一部に傷を付けたとき、当然に部屋全体の壁紙を負担するわけではありません。国のガイドラインでは、借主負担はできるだけ傷の部分に限定し、平方メートル単位で考えるのが基本です。色合わせなどのため、傷を含む壁一面の張り替えが妥当とされる場合もあります。

請求書が「クロス一式」だけなら、傷の場所、施工する壁、面積、単価を分けて出してもらいます。自分の傷とは関係のない部屋まで工事する費用や、設備・内装のグレードを上げる費用が混ざっていないかも確認できます。

壁紙の負担割合を考える際、ガイドラインは6年で残存価値が1円になる考え方を示しています。見るのは入居してからの年数だけでなく、壁紙が施工されてからの年数です。ただし、6年たてば自分が壊した部分の修繕や工事費まで一律にゼロになるという意味ではありません。請求の内訳ごとに確認しましょう。

壁紙だけでなく、床や設備も古さを確かめる

見るのは自分の入居年数だけでなく、その内装・設備が設置されてからの年数です。交換日が分からなければ、管理会社へ施工・設置時期と、負担額に経過年数をどう反映したかを聞きます。

国土交通省「原状回復ガイドラインに関する参考資料」（2023年3月）4頁、再改訂版の経過年数・負担範囲の考え方を整理。耐用年数は一律の交換期限ではありません。

残存価値が1円でも、故意・不注意による損傷の修繕費や工事費まで全てゼロになるとは限りません。まず借主の責任となる損傷かを確認し、そのうえで古さと必要な補修範囲を合わせて判断します。

ガイドライン自体が、請求額を自動的に決める法律ではありません。通常損耗などの原則は民法のルールと照合し、特約がある場合は合意内容や有効性も確認します。表だけで支払いの要否を断定せず、明細への具体的な質問に使いましょう。

クリーニング特約は「書いてある」の先まで読む

日常的な掃除をして退去する場合の通常の清掃と、契約で特別に負担すると約束した業者清掃は、分けて確認します。特約では、何の清掃を、どの金額・範囲で負担すると合意したかが重要です。

国の解説でも、具体的な清掃費を負担する合意が有効とされた裁判例と、条項の書き方などから通常損耗まで負担する約束とは認められなかった裁判例の両方があります。「特約は必ず無効」と決めつけず、条項と契約時の説明、金額の妥当性を確認します。

敷金から差し引く原状回復費用について、借主は明細を求め、説明を受けることができます。支払期限が迫る場合も放置せず、確認中の項目と回答を求める内容を記録に残しましょう。

請求書は、合計より先に「原因・範囲・年数・特約」を読む。この4点をそろえると、自分で納得できる部分と説明が必要な部分を分けて話せます。

説明がない・請求が強引なときは、書面で確認して相談する

納得できない項目と、その理由・求める資料を、メールなど記録が残る方法で伝えましょう。「高すぎる」だけで終わらせず、入居前からあった傷、面積の不一致、経過年数、契約書にない費用などに分けると、回答を照合できます。

1. 請求書と証拠を手元にそろえる：契約書・特約、写真、入退去時の確認書、請求明細、メールを保存します。
2. 項目ごとに異議と質問を送る：同意できない理由を事実に沿って伝え、損傷写真、施工範囲・単価・年数の計算を求めます。支払期限が近い場合は、確認中であることと期限の扱いも相談します。
3. 回答がない・折り合わない場合は第三者へ：やり取りを時系列でまとめ、下の相談先へ。裁判所からの書類や通知を受け取ったときは放置せず、法律相談へつなぎます。

相手を「悪徳」と決めつけるより、何を請求され、どの説明が不足しているかを残す方が、相談先も状況を整理しやすくなります。その場で署名を求められた場合も、傷の確認なのか、費用負担への合意なのかを読み、納得していない金額に急いで同意しないでください。

出典・確認した範囲

• 国土交通省：原状回復ガイドラインに関するQ&A・特約、壁紙の範囲、清掃、明細
• 国土交通省：原状回復ガイドライン参考資料
• 国民生活センター：2023年2月公表の原状回復相談と助言
• 消費者庁：消費者ホットライン188・相談と通話料
• 法テラス：民事法律扶助・無料相談と費用立替えの条件

資料確認日：2026年10月21日。一般の居住用賃貸の請求確認を整理。相談事例を裁判や解決結果として扱っていません。契約内容と個別の損傷により判断が必要なため、請求の説明を受ける手順につなげています。